Comprar imóvel de leilão necessita cautela, porém, negócio pode ser vantajoso se for bem planejado. Novos editais devem ser publicados neste mês e vão oferecer mais de 250 unidades
Com a valorização crescente dos imóveis no estado do Rio, quem pretende economizar para a realização do sonho da casa própria pode optar pelos leilões de imóveis da Caixa Economia Federal. As unidades oferecidas foram retomadas pelo banco devido à inadimplência no pagamento das parcelas do financiamento.
De acordo com informações da instituição, os próximos editais serão lançados na segunda quinzena deste mês, quando estarão disponíveis 260 imóveis. Segundo o banco, não é possível definir o preço dos imóveis que vão a leilão. No entanto, de acordo com o diretor jurídico da
Associação de Mutuários do Rio de Janeiro (AmuRio), Eliel Santos Jacintho, os preços dos imóveis em concorrência pública da Caixa podem ser arrematados por até 70% do valor de mercado. “Em geral, os imóveis que vão a leilão na concorrência ficam entre 20% e 30% mais baratos do que o preço de mercado”, disse Jacintho.
No entanto, o preço mais em conta pode trazer algumas dificuldades. Segundo o diretor jurídico da AmuRio, a maior parte dos imóveis ainda está ocupada quando é arrematada, o que pode causar uma dor de cabeça para o comprador. De acordo com a Caixa, é o arrematante que precisa entrar com ação judicial para retirar o proprietário ou locador do imóvel.
O advogado David Nigri aconselha a quem estiver interessado em entrar em uma concorrência, visitar e conferir a condição do imóvel e a necessidade de reformas. Ele também recomenda que o interessado tente fazer uma negociação amigável com o ocupante, antes do leilão, oferecendo prazo para saída do imóvel, evitando recorrer à Justiça. “Se deixar para depois, pode ter uma dor de cabeça e precisar entrar com uma ação na Justiça para retirar a pessoa, que pode entrar com recursos a arrastar o caso por anos”, alerta Nigri.
Segundo ele, o comprador também deve fazer um levantamento completo da situação do imóvel. Ele aconselha aos interessados, consultar um advogado.
“A pessoa que vai participar dessa concorrência precisa ficar atenta a tudo e a orientação de um advogado é imprescindível. Tem que pesquisar se não há dívidas com a taxa condominial e principalmente com o IPTU, já que o imposto é cobrado sobre o imóvel. Portanto, a dívida vai passar para o comprador se o antigo morador não estiver com tudo em dia”, conta Nigri.
O advogado lembra que um dos principais problemas do leilão de imóveis é que todo o processo ocorre de forma extrajudicial, amparado em uma legislação criada na época da ditadura militar no País, que permite à instituição financeira retomar imóveis sem a necessidade de acionar a Justiça. No entanto, de acordo com Eliel Santos Jacintho, a lei de 1966 obriga o banco a notificar o morador sobre a realização do leilão. A Caixa afirmou que segue todos os trâmites previstos na Lei de Licitações e alerta ao proprietário pelo menos três vezes e tenta um acordo para que ele pague a dívida.
Porém, segundo o diretor jurídico da AmuRio, normalmente o morador não é notificado da forma correta. “O morador precisa ser notificado pessoalmente pelo cartório, o que acaba não acontecendo na maioria das vezes. Em geral, o banco apenas publica o edital em um jornal de grande publicação e o proprietário sequer fica sabendo que seu imóvel será leiloado”, explicou.
Para esses casos, David Nigri ressalta que o morador pode entrar na Justiça para tentar invalidar o leilão e obter a posse do imóvel de volta. Ele disse inclusive que, em casos mais graves o arrematante pode até mesmo perder o investimento. “Se o morador conseguir provar que houve erro no processo de leilão e que ele não foi notificado, pode ganhar a ação na Justiça e o arrematante perder o dinheiro investido”, disse Nigri.
A Caixa informa que não prevê qualquer compensação em caso de o comprador perder a ação na Justiça, “salvo nos casos de perda da propriedade, posse ou uso de um bem que é atribuído a terceiro por força de sentença judicial”. David Nigri disse que, de acordo com o Código Civil, a responsabilidade é total do arrematante.
“O comprado pode até entrar na Justiça contra o banco. Mas há um dispositivo no Código Civil que deixa claro que não é possível reclamar (se ele perder a ação na Justiça) porque o arrematante tem totais condições de verificar todas as possíveis irregularidades do processo antes de entrar no leilão. O erro é do arrematante”, esclarece Nigri.
Como participar – Os imóveis são oferecidos através de concorrência pública, que selecionará a melhor proposta. As concorrências públicas de leilão dos imóveis não têm data certa para acontecer durante o ano, mas normalmente ocorrem uma vez por mês. A Caixa informou que os editais para as próximas concorrências serão publicados na segunda quinzena deste mês. Toda informação referente aos imóveis pode ser obtida pelo site da Caixa ou através da Gerência de Filial Alienar Bens Móveis e Imóveis Rio de Janeiro (Gilie), que fica na Avenida Rio Branco, 174, 16º andar, no Centro do Rio.
Quem estiver interessado deverá entregar sua proposta, juntamente com o recibo de caução no valor de 5% do valor mínimo de venda, em envelope lacrado, em qualquer agência da Caixa, dentro do período de recebimento de proposta previsto em edital.
Segundo a Caixa, se a compra for à vista, com recursos próprios, somente será necessário identidade, CPF e certidão de estado civil do comprador. Nesse caso, a venda é através de escritura pública, sendo responsabilidade do adquirente a sua lavratura.
Para lances com financiamento, o interessado deve, antes, comparecer a uma agência da Caixa e verificar se pode obtê-lo, pois as parcelas não podem ultrapassar 30% de seu rendimento. A Caixa financia até 80% do valor do imóvel com prazo de até 20 anos. Após cinco dias úteis, o Mapa de Classificação é publicado na internet e disponibilizado para as agências. Abre-se o prazo para recursos e, após mais cinco dias úteis, a licitação é homologada.
Venda direta – Os imóveis que não receberam proposta em concorrência pública são levados à venda direta a partir do dia seguinte ao resultado. Nesse caso, a proposta vencedora é a que for caucionada primeiro. O modelo de proposta de venda direta e os editais das concorrências poderão ser obtidos nas agências ou na Gilie. A conta caução deverá ser aberta no valor indicado no edital, e o comprovante anexado à proposta. Estão disponíveis atualmente no estado do Rio para venda direta, 618 imóveis, sendo cinco em Niterói, 53 em São Gonçalo, 100 em Maricá e 26 em Itaboraí.
Fonte: O FLUMINENSE
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